谢逸枫：全国二手房市场“大逆转”
时间：2010年8月1日 作者：谢逸枫专栏/地产刀客 分类: [ 地产圈 - 围城内外 ]
“百日”新政刚满，2010年7月份，全国一线楼市二手房成交明显欢升现象。例如北京、深圳、广州、杭州、上海、天津等城市成交上升20%-30%，房价上涨5%-10%。毫无疑问，在政策调控“威慑”下，二手房成交却不断走高，背后隐藏着深层次原因。首先，政策调控周期延长和高房价不降及政策不稳定导致积累的刚性需求效应爆发。尤其是自新政颁布至今，刚性需求有了一定积累，进入7月，一些刚性需求较强的购房者不再持币观望，因此也造成了近段时期二手房交易量的回升。
其次是全国各个城市的流动人口增加，在一手房政策调控难降高房价情况下，除了自住需求以及投资性需求外，一直按兵不动的多次置业者也开始积极入市。而二手房市场“供小于求”的情况下，导致购买需求旺盛。另外受外围经济情况不稳定、国内通胀压力增大以及房地产自身供需矛盾等因素影响，一些资金实力雄厚的投资客的确有抄底的欲望，所以，二手房投资客入市购买。
最后是由于后市开发商面临着来自各个层面的巨大压力，所以新盘价格或将进一步下降，从而迫使二手房市场后续跟进降价。部分房东把房源转售为租，或撤回挂牌暂不出售。另外，部分的房东因自身的原因选择降价出售，挂牌量的增加，也是促进局部成交回升的原因。同时，二手房东的优惠促销活动逐渐出现，很多首次和改善的购房者等不了，自然就入市了。
虽然部分投资客入市的现象虽然有所增加，但只是集中在少部分区域，尚未形成规模。但是，成交量的温和上升并没有改变新政以来形成的楼价稳中有降的趋势，成交量推动价格上涨的格局难以形成。目前全国二手房市场的总体价格大体与6月份均价持平，保持稳中略有降的态势。但是个别区域体现出“逆势上涨”的趋势。目前带看量呈现逐月递增的现象，但是由于买卖双方在议价上的差距较大，因此使得成交迟迟未走出僵局。
例如。其原因有两点。一是经过调控出台后的这三个多月的磨合与观望，多数业主已经“略显疲态”，不再明显调整心理价位；其二，受市场供求关系的影响，价格略有上升。随着新政深化，三、四季度二手房市场将依然处于低迷态势。同时，交易价格仍有一定下调的空间，并将在回落后走稳。从现时的市场状况来看，不少二手房业主对于当前的楼市似乎并不买账，然而在开发商层面就不一样了，从房地产新政实施以来，我们最先还是从那些大牌开发商那里得到有关降价的信息。在此前一段时间里，除万科外，上海绿地、中铁建设等全国性开发商，也都开始“适当降价，配合调控”的策略。
