人民币贬值对房地产市场的影响

人民币贬值的目的何在？

人民币近期贬值发出了一个极为"令人困惑的信号"，全球都试图弄清过去几日人民币汇率陡然大跌的目的所在。人民币对美元、欧元和日元的汇率已浮动了至少3%。对此，媒体普遍反应过度，很多都严重夸大了人民币贬值的深远影响。

首先，这并非是某些评论人士误导我们的所谓贸易战的开始。我们认为，人民币汇率变化并非出于促进出口或是利用出口增加国内就业的意图，这是因为，近十年来出口已经不是拉动中国经济增长的主要手段，中国经济增长很大程度上已经依赖于固定资产投资和寄予厚望的扩大消费的措施。鉴于海外需求，尤其是来自欧洲和日本的需求疲软，很难通过人民币汇率下跌来撬动出口增长。人民币贬值并非中国为了给国内改革赢得更多时间而采取的一个短期刺激措施。与降低存款准备金率和利率相比，汇率浮动并不是一个效果显著的刺激手段。

那么，此次人民币贬值是不是与特别提款权（SDRs）有关？有可能。一种货币成为储备货币的一个重要途径就是放松主动汇率管控，更多地由市场驱动。对于此次贬值的一个可能的解释是将人民币固定汇率一次性下调到位，以缓解近段时间以来累积的下行压力。更宽的汇率交易波幅和更加透明的市场化固定汇率都是货币改革进程中不可或缺的内容。这意味着允许人民币波动，而且这被认为是人民币成为全球储备货币的前提条件。换句话说，长痛不如短痛。从这个意义上来讲，人民币一次性大幅贬值已经实现，进一步调整的可能性较小。

从经济全局来考虑，为确保未来经济繁荣，有许多普遍认识到的问题都需要通过深化改革来解决。其中一些问题，如土地改革和社会服务体系，非常复杂，牵涉各方利益的博弈。但是，货币和利率问题相对简单的多，利益冲突较少，因此可以相对较快地实现固定汇率或利率的调整。

长期以来，美元相对其他新兴市场国家货币一直在升值，但人民币明显例外。人民币只有与国际接轨才符合逻辑，而这在一定程度上似乎也是一种全球趋势。此外，中国经济基本面目前不再保持过去的强劲势头，而人民币的贬值也是其真实价值的一种体现。同时，美国经济已显示出稳固复苏的势头。

谁将成为人民币贬值的赢家？

海外购物与服务消费成本将略有增加，这会阻止消费者去海外旅行和海外疯狂购物的热情吗？可能并不会。日本是中国人目前海外旅游的热点国家，加之有利的人民币对日元汇率，前往日本旅游仍将跟以前一样受到欢迎。

值得一提的是，不久前中国降低关税带来的进口商品降价被此次人民币汇率贬值冲抵的无影无踪。有报告显示，零售商的预期利润已经受到影响，但实际情况还受资本流动的影响。

意外结果

中国近十年来人民币一路升值对于外国来华投资者购买商业不动产可以说是锦上添花。货币升值本身不足以促进投资，但它是一个利好因素--兑换成本国货币后会提高收益。尽管多数情况下，在外国机构投资退出时的流动性溢价（退出市场的成本）将会消蚀大部分的货币所得。

此次人民币贬值之前，外国在华不动产直接投资已经受到价格居高不下的抑制，呈现出增长乏力的景象，而且会因为此次贬值进一步减少，其原因是人民币贬值促使投资者考虑他们将在华投资兑换成本国货币时的现金流问题，从而造成投资进一步减少。外国对华投资有可能会因投资者的谨慎而暂停，造成短期内外国资本流入减少。在有限的情况下，新的市场进入者或刚刚开始关注于中国的资金募集者可能会推迟其计划，直到能够明确可以获得可控的回报，同时能够建立部分对冲协议。但是，关注于中国市场的现有投资者会继续关注中国。外国投资者很有可能持观望态度，造成未来几周或数月内没有明确投资决策。

过去一两年间，中国对外资本流出，包括不动产投资，急剧增长。这次贬值是否会是遏制资本外流的一种资本控制手段？我们认为不一定如此。货币贬值短期内有提高海外资产价格的作用，因此不利于海外投资。但是，通过贬值减少资本外流的目的将会适得其反，因为这实际上会鼓励更多资本外流到海外房地产投资。此次贬值的意外结果就是鼓励中国不动产基金在全球范围内实施资产多元化，从而对冲汇率风险。这将鼓励更多海外投资。中国的海外投资者将受益于更强的外国主导的现金流，总收益将会显著提升。

给个人投资者的建议

境外住房价格可能会因此而略有提高。但是，正在考虑海外置业的个人投资者现在有更多的理由到海外投资房地产，以实现资产多元化。我们预计，对海外住宅投资的兴趣将日益提高，这不只是为了获得回报或租金收益，而且还是一个财富保值工具。投资目的地的最佳选择将依然是伦敦或纽约等全球金融中心，同时投资者对全球二级市场的兴趣也在逐步增加。近期的市场变化提醒投资者需要采取投资地域的多元化，同时提高受硬通货抑制的不动产的利率水平。更重要的是，投资者应密切关注新发展趋势的形成。

有人会认为，有涨就有跌。所有汇率变动都有周期性，美元在过去几十年来就是如此。现在，每一个人都在观望。需要形成新的趋势才能改变人们的行为方式，仅仅三天不足以彻底扭转人民币长达10年的汇率升值趋势。但可以确定的是，人民币汇率的这一最新变化，将大大推动中国投资者海外购买住宅资产的热情。

本文转自仲量联行研究报告 作者麦哲文 现任仲量联行华北区研究部总监