“灰犀牛”离我们有多远？三四线是最大的变数

杨光华 最近的热词“灰犀牛”，也出现在博鳌房地产论坛上。

灰犀牛，是概率大，影响巨大的风险。

“灰犀牛一直都在那里。它站在离我们比较远的地方，还没有威胁我们”，中原集团主席施永青说。

他认为，房地产泡沫，是建设过度、借贷过度与价格过高。国内三四线城市存在着“建设过度”的问题。

“这段时间，谁敢冒险，谁敢拿钱，谁（房地产商）就发展的快。靠自己的钱，是做不大的。”

孟晓苏判断，“我们的经济从L型走势，到U型回升”。

交通银行首席经济学家连平认为，泡沫的破灭，一定是金融在房地产行业中运行出现问题。

他列举数据指出，当前开发贷，在银行信贷中占比不到6%。2016年，银行给房地产商的开发贷、预售款以及债券等，贷款不良率不到1%。

个人按揭贷款方面，2016年下半年到今年上半年，一个月投放的信贷资金，50%给了个人按揭贷款。

5年前，家庭购房的杠杆率是15%。现在是30％。与国际水平相比并不高。美国是60%，日本与新加坡都在50%。

目前，个人按揭贷款余额约20个亿，而居民存款是60个亿。相当于借出20亿元，存入60亿元。

我国个人按揭贷款与GDP的占比是25%－30%。日本是40%，美国是50%。

“房地产是三年一个周期。但目前我们很难得出房地产行业有大风险的结论。”

与连平不同，经济学家沈建光给当前楼市“泼冷水”。

“当论坛上的房地产商对于预期都是乐观的时候，我反而有些担忧。2014年，参加论坛的房地产商，是一片悲观。断臂求生。2015年，他们在论坛上都在谈转型。今年，三四线城市异军突起。”

明年，政府对房地产将“继续去杠杆”。当三四线城市出问题时，明年的房地产市场就没有那么乐观。

东方证券首席经济学家邵宇也表达了“不安”。

他开玩笑说，在经济上，逢8有大事发生。1998、2008，再就是2018。2018年，世界上主要的印钞机都要停下来，危机就出现了。这与全球金融周期有关。

“目前，跑赢购买力增速的，一个是腾讯的股价，另一个是核心区域的核心房地产。”

与学者的旁观不同，龙湖集团副总裁袁春幽默地说，“现在的房地产预测，像航班一样不靠谱。”

“谨慎乐观，用在任何地方都不会错。我对市场是相对保守。三四线城市，是下半年楼市最大的变数。但像龙湖一样的公司能够穿越周期。”

灰犀牛在身边，三四线有变数。这是我听到的博鳌观点。

当所有人都乐观时，是要多一份谨慎。

文｜杨光华（地产写字人）