租赁住房试点带来的“双突破”与房价未来

刘水 近日，国土部、住建部联合发文《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，目的是利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，有助于丰富农村土地管理实践。

《方案》指出开展利用集体建设用地建设租赁住房13个试点城市为：北京市、上海市、沈阳市、南京市、杭州市、合肥市、厦门市、郑州市、武汉市、广州市、佛山市、肇庆市、成都市。7月份住建部发文人口净流入城市开展租赁房试点选取12个城市，差别是本次《方案》增加了北京、上海，减去了深圳，剩余城市相同。一向各项政策都先行先试的城市深圳，这次排除在试点城市之外。根据《方案》要求，各试点城市要在2017年11月底前编制上报实施方案，批复后才能开展试点。

该《方案》试点内容主要是审批程序、建设和运营机制、监管机制、保障公共服务。完善试点项目审批程序方面。试点城市梳理项目报批、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。

完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。

本《方案》措施是对之前政策的落实和延续。2017年7月，住建部等发布政策《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取12城市开展试点，其中提出“超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作”。可见，本次方案措施是对上次政策的落实，进一步明确了试点城市、建设和运营机制等。

重点关注解决新市民居住问题，增加租赁住房供应，缓解租赁住房供求矛盾。经过几年的保障房建设，城市户籍中低收入居民的住房保障问题基本得到解决，现在城市居住困难的最大群体是“新市民”，这类人群往往也收入较低，支付能力有限，让他们都实现买房也不可能，租赁是一个很好的解决办法，因此加快住房租赁市场发展也成为近期政府强力支持的重点。集体建设用地建设租赁住房，能释放租赁住房供应的一个巨大潜力源，能增加租赁住房供应，缓解租赁住房供求矛盾。

本《方案》推进房地产供给侧改革和农村土地制度改革“双突破”。房地产市场方面，之前城市住房建设用地由政府垄断，住房建设企业必须经过政府的土地招拍挂才能拿到土地。之后，房地产供给端又多了一个重要来源，集体建设用地上租赁住房，这是房地产供给侧改革的一个重要突破，将新增大量可租房源，可缓解重点城市住房供给不足的局面。

农村土地制度改革方面，农村“三块地”，农用地、宅基地、集体建设用地，随着我国城市化深入推进，农村土地制度改革势在必行。之前“十八届三中全会”等多个会议、文件提出，建立城乡统一的建设用地市场，集体建设用地与国有土地同权、同价入市，但是一直进展缓慢，没有具体的实施细则，本次方案指出了集体建设用地“入市”的一个途径，也是农村土地制度改革的一个重要突破。城市的很多小产权房使用的是集体建设用地，此项措施改变了小产权房完全非法的局面，出租将是合法的，但是严禁以租代售。

本《方案》对房地产市场，短期基本无影响，长期将减小房价上涨动能。短期看，首先，根据政策，试点城市范围有限，只有13个。其次，试点城市要在2017年11底前编制上报实施方案，项目还要规划、施工建设，真正形成房源供给能力要1-2年时间。再者，试点项目数量有限，政策要求试点项目医疗、教育等公共设施配套齐全，另外地方政府土地财政依赖，也不可能大量批准试点项目。然后，2019年11月要对政策进行中期评估，评估前试点城市范围不会放开，试点项目数量也会受到控制。总之，由于试点城市范围少、短期内形不成有效供给、试点项目数量有限等，该政策对房地产市场短期无影响。

长期来看，如果2019年中期评估和2020年试点总结效果良好，集体建设用地建设租赁住房大范围、大幅度推行，将释放租赁住房供应的巨大潜能，使得租赁住房供应大量增加，缓解住房供求矛盾，进而房价快速上涨的动力将受到抑制，恐慌性需求也将减少，从而进一步减小房价快速上涨动能。租金方面，这部分住房土地成本较低，租价也将会很低，会有更多人选择租房而不买房，从而也会减少购房需求。因此，此类租赁住房如果大量上市，量的方面将缓解供求矛盾，价的方面将降低市场租金价格，更多人选择租房，导致购房需求减少，综合起来将减小房价上涨动能。

刘水 观点地产新媒体专栏作者