对明年楼市6个观点：房企一定要熬过2018年年底！

张宏伟 针对2018年商品住宅市场，笔者有以下6点看法：

1、政策预期：2018年三季度前调控政策不会出现风向标意义松动，明年四季度至2019年调控政策才具备实质性松动的条件。理由有三：一是，政府换届没有完成，政府换届完成3-6个月后才有可能松动，也就是2018年三季度以后的事情了；楼市在2018年上半年进入实质性调整期，调整期过后势必会有“救市”政策出台；新一届政府19届三中全会预计明年10-11月召开，之前不可能松动，之后有可能会出台刺激政策，为新一轮经济增长铺路。

2、市场趋势：从趋势来看，去年10月到明年历时2年左右下行调整期，2019-2020历时两年楼市上行期，2019年成交量上涨为主，2020年房价会有新一轮上涨；这轮楼市调控周期和之前几轮不一样的特点就是，周期明显拉长，此前几轮楼市周期基本一年涨一年跌，或者一年半上涨一年半下跌，这一轮周期是两年的下行周期和两年的上行周期。从周期特征来看，房企要活得好，一定得熬过2018年年底才可以，否则，企业极有可能资金链断裂甚至在市场调整期被其他企业收购。

3、营销机会：一线城市因供地量放缓、租赁用地比例增加，地价攀升等因素，进入“慢周转”时代，预计2018年放量机会比今年多一些，但由于楼市调控继续从严执行难以有大机会；二线城市尤其是弱二线城市（比如中西部、东北的省会城市）2018年仍然有放量的机会；三四线城市：一线城市、强二线周边的三四线城市有阶段性放量机会，但由于楼市调控从严及核心城市没有回暖，这些三四线城市也难以有大机会，其他三四线城市上半年还有放量机会，下半年由于交易量被透支，很难说会继续延续。

4、拿地机会：一二线城市是比较好拿地机会，也是比较好并购机会；一线城市、强二线周边的三四线城市拿地机会看好，其他三四线城市不看好；一线城市、强二线城市不是企业规模大就可以拿到地，因为直接招拍挂成本已经太高，从趋势来看，有没有“引进产业”的优势以及“产城融合”的能力将成为这些城市品牌房企在“取地”战略上角逐的重点。

5、租赁市场：据悉，十三五期间全国计划供应租赁住房870万套，这意味着未来3-5年一线城市、强二线租赁市场开始大力推进，从目前情况来看，国企利用存量工业用地、商办物业转化为租赁住宅增加租赁住房供应，预计国企将继续发挥租赁市场供应的主导作用，对新房市场预期也会产生影响。

6、不确定因素：经济危机周期与中国房地产调整周期叠加，“美国减税+美元加息”将使中国楼市2018年的调整深度加大，部分城市房价或将暴跌。

按照经济周期来看，我们往前推演几十年可以发现基本上是10年一个经济周期，前几轮的经济周期的低谷点分别为2008年的美国次贷危机、1998年的亚洲金融危机、1988年左右苏州解体东欧剧变导致的经济危机、1978年左右就中国而言面临百业待兴的经济低迷局面，再往前不必多言，也大体上是10年左右一个经济周期。按照上述经济周期规律，也就意味着2018-2019年左右中国经济将面临新的底部。

从本轮商品住宅市场趋势来看，自2016年10月核心一二线城市调控以来已经一年有余，随着市场大检查拉开帷幕，从典型一二线城市来看，今年下半年尤其是10月份以后的商品住宅成交量也确实出现同比30-50%不同程度的下滑，一二手房成交价格也开始出现松动，市场进入“调整期”的迹象越来越明显。伴随着“美国减税+美元加息”，极有可能会诱发新兴经济体经济危机的发生，一旦发生这样的危机，预计将使中国楼市2018年的调整深度加大，部分城市房价或将暴跌。

张宏伟 观点地产新媒体专栏作者，同策咨询研究部总监