夏磊:開年看地産繫列——三四線城市房地産市場韌性有多強

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2022-02-17 01:21

  • 以東莞、常州等41個三四線城市為樣本,2021全年商品房銷售面積1.5億平,同比下降5%。

    夏磊 2022年1月百強房企銷售金額、銷售面積同比-41%、-44%,市場整體低迷,行業下行壓力仍大。我們分線拆析房地産市場韌性,探讨需求現狀及後市支撐因素。本篇三四線城市分析,是我們“開年看地産繫列”的第三篇。

    三四線城市房地産銷售低迷

    去年,商品房成交量和價格5月份見頂。以東莞、常州等41個三四線城市為樣本,2021全年商品房銷售面積1.5億平,同比下降5%。分階段看,2021年1-4月,樣本城市商品房銷售面積之和同比增速超過兩位數,5月份增速回落至8.4%,6月份開始轉負,8-12月份降速均超過-30%。樣本城市的銷售均價同比增速走勢和銷售面積維持一致,1-5月份同比增速均超10%,之後回落至個位數,但均價同比增速仍維持正增長。

    開年來,三四線城市商品房成交持續下滑。2022年1月,30大中三線城市商品房成交面積271.4萬平,同比下降51.5%;除夕到大年初五成交面積2.1萬平,與去年除夕到大年初五相比下滑57.1%。

    以我們實地調研的孝感為例,6月份以來市場明顯轉冷,上半年月均1528套,6-11月平均成交量降至1140套左右。年初,市場延續低迷,2022年1月份孝感市商品房成交1081套,同比下降26.7%。

    土地市場熱度不斷回落

    房企拿地熱情不高。三四線城市國有土地使用權出讓收入1-7月份累計同比增速轉負,2021全年同比下降14.1%;成交溢價率前高後低,上半年平均溢價率18.0%,下半年6.7%。2022年1月土地市場持續下行,土地出讓收入同比下降41.4%,溢價率降至3.4%。

    以調研城市孝感為例,2021年,孝感樓市共有30宗商品住房土地出讓,同比下降50%;成交面積104公頃,同比下降45%;總成交金額42.7億元,同比下降19%。

    爛尾擔憂、返鄉置業延遲加劇三四線市場低迷

    房企陸續爆雷引發居民對期房交付的擔憂。去年以來,多個大型房企陸續爆雷,疊加抖音、快手等新媒體的廣泛傳播,首次引發居民對期房項目爛尾的擔憂,觀望情緒濃厚,導致新房銷售的快速下滑。

    就地過年政策導致返鄉置業需求延遲。去年和今年春節,由于新冠疫情防控壓力,多個省市鼓勵春節期間不返鄉就地過年,造成部分外鄉就業人員返鄉置業需求延遲。以實地調研的孝感市集美府項目為例,和以往幾年相比,今年返鄉置業動靜不大。

    棚改貨币化安置退出影響市場需求。棚改貨币化安置是過去幾年支撐三四線城市房市繁榮的最大政策變量,2016、2017年,三四線通過棚改貨币化去庫存1.4、1.8億平,占銷售面積的15%、17%。2018下半年開始調整棚改政策,取消貨币化安置政策,大幅降低了三四線房地産市場的實際購買力和市場熱度。

    市場分化,四類住房需求支撐三四線房地産市場

    2014年以來,棚改貨币化撬動了三四線的房地産市場,2020年,三四線房地産市場銷售面積占全國的66%。

    調研來看,三四線市場主要有四類需求:

    第一類是本地居民住房需求。主要有三種類型:一是住房消費品質升級。老房子的居住質量明顯差于新建商品房,置換需求長期存在,尤其是疫情散點爆發,長時間居家将促使居民置換需求提前釋放。以我們實地調研的孝感槐蔭四季項目為例,約一半是老城區改善客戶。二是住房消費面積升級。三胎等生育政策放寬,三四線城市生育意願更強,促使家庭人口規模增加,重新購置新房必要性提升。三是婚育購房需求。新媒體影響之下,居民法律意識在增強,為子女配置婚前财産也是常見的置業動機,既是給子女順利婚娶增添分量,也能減少部分因離婚而造成的損失,還能規避日後因贈予、繼承産生的稅費。

    第二類是外地務工人員置業需求。多是兩種情況:一是婚嫁在本地,這一類需求占比不高,但也存在一定的比例。二是長期在本地工作,選擇在本地定居而購房。

    第三類是返鄉置業需求。疫情導致部分在外務工人員無法返鄉,疊加爛尾擔憂、三四線城市房價跌幅較大,返鄉置業的購房者觀望情緒濃厚。相對于一二線城市的高房價、高生活成本和較低的生活質量,對于部分年輕人來說,三四線城市生活工作體驗更好。随着房地産市場趨穩,返鄉置業需求将繼續釋放,甚至部分年輕人會選擇先在本地置業,既是一份資産配置,又能為父母改善居住條件。

    第四類是周邊鄉鎮的購房需求。一是資源改善,周邊鄉鎮醫療、教育質量遠不如地級市,會吸引周邊居民置業;二是農村結婚,在城里買房,也逐步默認為結婚的前提條件。

    三四線城市居民購房需求順利釋放需要兩大條件:有購房能力、有購房意願。對于購房能力,相對于一二線的高房價、高總價、高首付額來說,三四線城市房屋購買難度低,疊加去年下半年以來自貢、北海、玉林、馬鞍山等多數三四線城市調整住房公積金貸款政策,更加降低了三四線城市的置業門檻。對于購房意願,随着地方政府對 “保交樓”高度重視,購房者信心在不斷修複,但由于房價高企,買房暴富的情況不再出現,甚至新房一旦變成二手房就會失去流動性,三四線購房更趨理性。

    值得注意的是,三四線城市市場分化也在加大,發達城市群的三四線城市人口仍有流入,而不在城市群、都市圈的中西部、東北等缺乏核心城市的地區,三四線城市人口則持續大幅淨流出,後市因需求萎縮而面臨壓力。據國際經驗,随着城市化進程進入中後期,人口持續向一二線大市圈遷移,中小城市人口面臨停滞、甚至淨遷出。我國也不例外,近年來人口持續向一二線城市人口流入,三線城市基本維持平衡,而四線城市則持續淨流出。以黑龍江省為例,全省13個地市2020年較2010年人口均淨流出,最嚴重的綏化市和齊齊哈爾均超過100萬人。以我們實地調研的孝感市為例,2020年較2010年人口淨流出54萬人,仍看不到好轉迹象。

    未來有何政策空間?

    放松限購。三四線城市經過這一輪大幅度調整後,居民購房更偏理性,投機型需求所剩無幾,部分熱點城市房地産市場回歸健康,臨時性的限購政策存在放寬空間。例如調控最嚴格的環京地區也有動作,燕郊去年3月有放寬限購政策迹象;保定12月也變相放松限購,發文規定“購買被動式超低能耗商品住宅,可不受區域性商品住房限購政策的限制”。近期大灣區也有松動,惠州2月初的《促進大亞灣區住房消費健康發展若幹措施》意見稿,明确提出要适當放寬入戶政策、縮短入戶時間;肇慶2月也發文全面取消城鎮落戶限制。

    放松限貸。一是公積金貸款政策調整,例如去年下半年以來自貢、北海、玉林、馬鞍山等多數三四線城市調整住房公積金貸款政策,包括上調公積金貸款額度、認貸不認房、降低二套房首付比、上調繳存基數下限、人才購房可用住房公積金付首付款、放寬公積金提取和使用條件、擴大公積金用途、調整異地貸款政策等。二是商貸政策調整,具體措施包括增加貸款額度、放款速度提升、降低商貸利率、首付比例等。例如佛山自去年10月份以來,按揭利率連續下降,6開頭降至目前的5開頭,匯豐銀行2月份首套房貸利率甚至低至5%;蘇州今年初,多家國有行将首套房貸利率下調至4.95%,較去年底下降75BP;二套降90BP至5.1%。

    購房補貼、打折。近期蕪湖、武義、桂林、海安、晉江、衡陽、惠州、肇慶等近20個城市出台購房定向補貼政策,具體措施包括購房券、團購打折、購房補貼、消費券補貼、購房契稅補貼等。例如惠州2月初流傳出來的文件指出,鼓勵各類企業或團體等和房企開展團購買房活動,團購價不低于備案價80%。

    風險提示:政策調控、經濟下行、宏觀政策等超預期風險,樣本城市數據偏差風險等。

    證券研究報告:《開年看地産繫列——三四線城市房地産市場韌性有多強》

    對外發布時間:2022年02月14日

    夏磊 國海證券研究所聯席所長、政策&地産首席分析師 觀點新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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