馮毅成:武漢理性操作,實操繫統松綁樓市

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2022-05-22 17:46

  • 希望各界的輿論盡量從大局出發,以嚴謹、負責的态度發聲。

    馮毅成 2022年5月22日,武漢傳出消息,将放開樓市限購區域,並變相放開家庭第三套購房資格。

    當天,《湖北發布》發表了《武漢出台最新措施支持合理住房需求》文章,涉及新政正文如下:

    對父母來漢投靠子女或子女來漢投靠父母的本市戶籍居民家庭,且在武漢市已有2套住房的,在限購區域可新購買1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同);

    對符合國家生育政策生育二孩或三孩的本市戶籍居民家庭,且在武漢市已有2套住房的,在限購區域可新購買1套住房;

    對限購區域内首次購買普通住房的非本市戶籍居民家庭,在本市繳納社會保險或個人所得稅年限由2年調整為1年。

    開發商工作人員透露,目前用于房産交易備案的網站繫統已經更新,在對房票審查的“拟購房區”一項中,已經沒有經開、江夏、東西湖、黃陂遠城區選項。這一現象說明,官方從單一業務實操上已經放開相關區域的限購。

    目前,從武漢市房管局的官微“武漢住保房管”網上辦事大廳——購房資格認定——購房資格認定服務——個人申報,以上操作程序查詢結果可以看到,武漢放開第三套購房資格和解除部分限購區域的政策已經執行。

    但截至當天下午3點25分,武漢市政府、武漢市房管局官網首頁均未公布相關政策。這一現象耐人尋味。

    綜合以上現象可以大致判斷,武漢有關方面正在試探性地向社會釋放松綁樓市的政策,上述政策已經進入到實操程序中。

    之所以武漢市政府、武漢市房管局官網尚未公布有關信息可能還是出于謹慎負責的态度考慮。

    武漢應極力避免政策“一日遊”或在短期内叫停的風險。

    5月20日,“南京出台二手房交易不限購”政策最終成為“一日遊”,造成不良影響。

    5月20日下午,多家媒體報道,南京二手房已取消限購。同時,在5月20日下午3點49分,記者看到,南京房協也發文表示,自5月20日起,購買二手房時,購房者無需提供購房證明。南京房産中介工作人員也向《華夏時報》記者确定,放開二手房限購消息屬實。不過,在新政發布2個小時之後,南京便叫停了“放開二手房限購”這一政策,南京房協也同步删除了文章。

    武漢不排除以下可能:部分媒體釋放消息後,社會反響的“風力”和“風向”如果正常,官方則會在短期内正式對社會發文。

    我此前在《2022樓市研判》繫列文章中反複預測的武漢樓市大招方向,如今“放開限購區域”、“開放第三套購房資格”“降低利率”已經流出或正式釋放。

    近期條件成熟後,有望看到一次官方正式且相對全面地發布樓市松綁的政策。

    希望各界的輿論盡量從大局出發,以嚴謹、負責的态度發聲,切勿因過度炒作或解讀導致政策遇堵。

    我曾多次在《2022樓市研判》繫列文章中判斷,武漢樓市的松綁政策不會是“一刀切”,而大概率是連續性地釋放組合拳。

    目前,武漢市新簽約的按揭貸款執行利率定價為(5年期以上LPR定價為4.45%):

    首套:LPR+35BP=4.8%;

    二套:LPR+60BP=5.05%

    利率已經突破了近年來的最低水平,但我預計,關于交易稅、費、利率等仍有下降空降。

    目前網上渠道流出的部分政策只能視為“預覽”。具體政策包括詳細的執行日期、執行方法應當以官方正式發文為準。

    樓市階段性的拐點已經出現,雖不會再現“瘋牛”行情,但伴随政策松綁,将在短期内促進一批有真實交易需求的人群成交,短期内的成交量會有明顯上升,售樓部此前給出的優惠政策将逐步收回。

    對于具有真實自主需求的剛需和改善置業人群而言,應當重視樓市窗口機遇,在房住不炒的長期國策下,從家庭未來的實際需求出發,用新周期、新邏輯審視房産交易策略。

    馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

    撰文:馮毅成    

    審校:勞蓉蓉



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