馮毅成:重振價格體繫是恢複信心的關鍵

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2022-08-07 22:32

  • 如何建立和完善制度,是重振價格體繫的關鍵。合理的房價關乎到大面穩定、市場信心與行業方向,任重道遠。

    馮毅成 “導致信心難以恢複的關鍵是價格混亂。”

    今年上半年,全國一二線城市的樓市救市政策基本出清,4月份構築了階段性的市場底,6月構築了政策底。

    然而救市至今,市場信心的恢複依舊舉步維艱,其中最重要的一個風向標不是成交量,而是成交價格。

    如今,新房大力度花式促銷,二手房“割肉”促銷,法拍房價格跳水,整個市場陷入了價格泥潭,嚴重拖累了新房入市的價格确立。

    新房不僅面臨周邊在售競品的價格壓力,還要面對周邊二手房與法拍房的價格沖擊。

    在整個市場陷入“以價換量”的泥潭困境時,價格體繫(不只是新房)已經混亂無序,如此往複對房地産多個方面(包括主管方、企業、業主)基本是弊大于利。

    成交量的回暖不一定帶來樓市的回暖,而價格企穩才能恢複市場信心。

    而想要價格企穩,就必須重振包括新房、二手房、法拍房在内的價格體繫。

    “以價換量”的成績不值得歡喜

    上海解封一個月新房成交量激增,但之後開始呈現疲軟狀态。不僅如此,上半年全國救市政策基本出盡後,不少城市都是短期内成交量上升,但之後開始呈現疲軟,尤其是6-7月份,這種現象普遍突出。

    究其原因,一方面是新政短期刺激成交量上升,後繼乏力;另一方面是部分樓盤集中推售或集中簽約,造成短期數據激增。總而言之,市場的購買力和購房需求沒有實現持續增長,離總體恢複到良性循環還有較大差距。

    而各地各類型房産交易(包括新房、二手房等)以降價換來的成交量並不值得市場歡喜。

    一個靠降價支撐成交量的市場是不健康的,這樣的市場也不可能獲得持續發展。在“買漲不買跌”的市場觀念中,二手房普遍降價成交就是樓市低迷的主要特征之一。

    負面情緒的傳導不僅破壞信心與期望,還會影響行業運行。這種降價成交的情緒不但會助長購房者的觀望情緒,而且也會傷害二手房東的既得利益,經濟損失之後更難有欲望置換新房。二手房的降價成交會嚴重影響購房者對新房市場的預期,直接降低新房市場的成交量。

    相比之下,新房“以價換量”充滿了各種無奈。

    降價不一定說明開發商多麼有誠意,但一定跟資金面緊張有關。降價部分不一定是開發商的利潤,也可能是開發商準備削減的配置成本。包括但不限于精裝標準、公區配置,甚至可能會改變交付規劃和降低後期運營質量。只有錯買的,沒有錯賣的。房地産公司的營銷價格,是經過多個部門嚴密計算的結果,任何購房者不要妄想“撿漏”。

    當然,對于剛需購房者的基本需求而言,房價越低當然越實惠,本文不對這一需求過多分析。

    以二線城市地價3萬的樓盤為例,按照傳統邏輯應該賣6萬,财務成本起碼要在5.2萬以上才能實現(短期賬面上)保本。此時如果整體均價按照4萬或者4.5萬銷售,你會覺得買房是“撿漏”嗎?你敢買嗎?

    财務成本價即品質安全線。當一個樓盤售價高于等于它的财務成本價,是值得考慮購買的,如果低于财務成本價,建議謹慎對待。合理利潤是房屋品質的保障。一個項目只有保證它有合理的利潤,才可能保證應有的品質和長期良好的運營(物業管理等)。

    降價将嚴重影響品質升級

    低迷市場會嚴重幹擾區域品質改善升級的進程,甚至有可能發生永久性破壞。土地是不可再生資源,能夠用于核心區位品質改善的出讓地塊本就不多,具有豪宅基因開發實力的房企少之又少。

    如果這種項目最後向低密市場混亂的價格體繫妥協,那麼這些核心地塊的改善品質将大打折扣,最終受損失的還是業主。明明可以在核心區位上從建造工藝和配置一步到位,打造出“天花闆”品質的房屋交付給業主,結果迫于售價上的無奈而降低工藝或配置投入,最後在一流的區位上做出二流的産品,這是對城市資源、時間資源的巨大破壞與浪費。而且這種破壞與浪費是不可挽回的。

    “便宜無好貨”在房地産就是真理。有品質需求的購房者,一定要學會反向思維買房,要學會分析每個樓盤的成本組成,才可能對品質投入有基本判斷。比如說武漢光谷,是武漢經濟最有活力,且常年保持GDP總量第一的區域,房價水平合理,區域購買力較強,區域内完全有能力並且也應該實現一次居住品質升級。

    然而面對當前低迷的市場,三個備案價觸摸光谷價格和品質“天花闆”的樓盤被混亂的價格體繫(包括所有類型的商品房價格)拖累。2萬左右的地價,按必要成本投入與合理利潤計算,樓盤單價起碼要賣到3萬左右才可能保本,也才有可能交付優秀的品質。

    雖然光谷中心城可售新房並不多,已規劃可開發的居住用地並不多,但是從2016年頒布“光谷中心城”規劃後,區域投資客較多,他們以單價五六千的成本買房,如今以1.9萬到2.3萬的價格抛售到市場,嚴重限制了新房銷售的價格。另一方面,過去幾年光谷兌現勢頭迅猛,地王單價依次從1.3萬、1.6萬攀升到2萬,也使得新房市場價格差距較大。

    如果是在“慢牛”的行情中,這樣的價格差會被市場較快消化,然而在低密的市場中,同一區域在售新房價格差距近5000元,使得新房市場無比内卷。

    至于光谷中心城的二手房、法拍房,其小區投入成本、交付品質與在售高檔項目不可同日而語。這些當年單價大幾千元的房子更多是剛需盤,和目前在售的改善小區的品質不在一個水平線上。同一區域的二手房、法拍房的成交價會嚴重幹擾和拖累新房的成交價格。明明是不同的房屋品質(規劃、設計、配置、質量、物業等),但在普遍缺乏理性解讀價值的市場下,這些最重要的價值點反而容易被買家忽略,甚至容易被懷揣私心的中介、分銷人員以片面之詞“颠倒黑白”。

    回頭來看,如果這三家觸摸3萬單價的樓盤迫于形勢而大規模降價銷售,将會是一個多輸局面。光谷也将錯失高端人居品質升級的機會。平心而論,以光谷人的收入,值得擁有更好的人居産品。而現實的尴尬卻是前幾年地價上漲過快,目前新房售價受限,企業的合理利潤難以保證,産品的品質升級滞緩。

    那些堅持不降價、不減配降質的樓盤,是對企業良心與品質升級使命的堅守,值得市場尊敬。購房者也要意識到,買房子不同于買股票,短期價格的浮虧或浮盈都是浮雲,房屋不具備短期交易的操作空間。買房就是買一個居住環境,一定要把品質放在首位,舍得為品質買單。

    如何重振市場價格體繫?

    我們今天所有的樓市政策都是在堅持“房住不炒”的綱領和“三穩”方針下推行的。“三穩”就是要穩地價、穩房價、穩預期。而如今同一區域包括新房、二手房、法拍房在内的價格普遍相差較大,顯然是時候重振價格體繫了。

    比如說是否可以考慮做二手房成交指導價?将同一區域的二手房、法拍房與新房定價繫統統籌兼顧,按照各自房源屬性、房屋價值等多個維度給出一個參考計算公式,讓三者之間形成一個合理價格定價區間。

    此舉有利于定價更加理性,有利于穩定市場預期。從目前來看,要實現上述建議的難度較大,但千里之行始于足下。我們今天講的救市,最核心和最根本的是要恢複市場信心,而信心的關鍵指標就是價格。

    如果沒有穩定健康的全面(新房、二手房、法拍房等)價格體繫,在低密市場中很難恢複市場信心。無論是企業暴雷,還是周邊房源繼續降價都将一次次降低市場熱情與預期。

    另外,伴随當前低迷市場的延續,所有背負房貸的家庭将承受巨大的利息損失與貨币貶值壓力。這些家庭買房,之所以能夠接受5.6%甚至5.8%以上的房貸利率,是因為整個市場是單邊上漲的行情。

    這些家庭可以通過逐年上升的房價來覆蓋他們的持有成本(利息、貨币貶值)。而目前這條路基本堵死,壓力可想而知。從這個角度看,穩房價、穩預期對于社會具有更高維度、更廣泛的積極意義。誠然,就目前來預計,新房市場的成交量很難再重回歷史巅峰水平。

    因此,我們要盡快擺脫只看成交量、成交總額的數據局限,要盡快回到房價這個實在的指標層面。

    如何建立和完善制度,是重振價格體繫的關鍵。合理的房價關乎到大面穩定、市場信心與行業方向,任重道遠。

    馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

    撰文:馮毅成    

    審校:勞蓉蓉



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