胡葆森谈十年商道：我为什么坚持省域化战略

胡葆森：各位香港媒体界的朋友，大家下午好！非常感谢大家来参加我们的业绩发布会之前的媒体见面会，也感谢大家对建业一直以来的关注。

各位媒体朋友对建业也不陌生，到今年6月6日就是我们上市10周年了，从2008年到2018年，十年过去了，我自己感觉比较欣慰的一点是，中国的城镇化按照原来的节奏在不断地加速，整个中国的城镇化率到2017年年底已经达到了58%，比起十年前增长了将近20%。

我记得大约在2007年的时候，中国的城镇化率大概在40%多一点，河南作为中国的第一人口大省，大约有将近10800万人，城镇化率在2017年底也首次突破了50%。

建业在中国的房地产界也有20多年了，在中国的房地产行业里公司数量最多的时候应该在2010年前后，那时候有两个说法，一个是号称有8万家地产商，保守的讲也有5万家地产商。

10年之后的今天，中国的城镇化率提高了将近20%，但是公司的数量却大大减少，我个人判断，在2017年还有新项目开工的房地产商，我估计在中国已经不到1万家了，这就是整个行业在过去10年发生的一个很大的变化。

我记得在2005年3月，我参加杭州一个金融与房地产的论坛，当时我对整个房地产市场做了一个大胆的预测（2005年到今天已经有13年了，也就是在13年前我做过一个大胆的预测，大家知道我的工作经历，我在1982年到1990年底在香港工作了将近10年的时间，今天在座的新闻媒体的朋友估计有一半那时候都没出生，我对香港过去30多年的房地产，以及美国、日本等发达国家的房地产行业的发展经历有一些研究和了解。

基于我对这个行业的了解，我在2005年3月曾经对中国的房地产业做出一个大胆的预测），因为在2004年8月31日开始，中国的土地市场停止土地的协议出让和划拨出让，2004年9月1号开始，所有的土地必须经过招标、拍卖、挂牌，也就是我们现在讲的招拍挂，当时这个政策的实施就让我比较敏锐地意识到，2005年开始由于土地新政的实施，整个房地产行业洗牌开始了。

从2005年到现在13年过去了，这个洗牌的结果和我2005年的预测基本上是吻合的，我当时的预测是两点，这个洗牌会出现两个结果，一是几乎所有大中城市的房地产市场份额，70%左右会控制在前20大地产商手里。第二是每个城市的前20大地产商有一半甚至超过一半不是本土的地产商。

13年过去了，我当时的预测基本上变成了今天的现实。

过去13年正好涵盖了我们上市的10年，中国房地产行业经历了最巨大的变化，经历了一次次洗牌，洗牌的结果是强者恒强，原来的百强企业在10年前在市场的份额大概不到20%，到了今年年底有可能会达到50%甚至更高。我预测到2020年底的时候，中国的百强企业将控制中国房地产行业市场份额的80%到85%，和今天的香港前十大地产商在香港的份额相当。

我说这样一个背景是想告诉大家，建业从2008年上市到现在接近10年，我们在这个洗牌的过程中一直坚持了区域战略，就是我们经常讲的省域化战略，我们的战略就聚焦在河南这一个省，但这个省是很特殊的省，地处中国的中原，交通十分便利，米字形高铁2020年全部建成，到今年年底，从九龙总站坐上高铁，不到7个小时就到河南的省会郑州了，所以交通条件十分便利，再加上有10800万人这样一个市场，再加上有120个县级以上的城市。

在这样的大背景下，我们的战略一直聚焦在这样一个市场上，市场份额不断提高，截止到2017年年底，我们的市场份额达到了5%以上，今年年底应该会接近7%，我们希望用今年、明年、后年三年时间，能够达到接近10%的市场份额。我们过去十年和未来三年的战略基本上还是聚焦在这个市场上，不断提高在这个市场的份额。

我一直邀请香港的媒体朋友，有机会到河南去看一看，有些朋友已经去过了，包括我们自己公司的员工，有些是去年新加入的，到了河南之后，他们有一些共同的感受，首先是感觉非常意外，因为他们没有想到，在中国的这样一个原来传统意义上的人口大省、农业大省，经过30多年的改革开放，已经变成了今天这样一个样子。二是没想到我们这个公司在河南这个市场上做了那么多脍炙人口的作品。

所以我也想借此机会，再次邀请香港媒体界的朋友组团也好、三五成群也好、单独去、带着朋友、带着家人也好，我们都十分欢迎，就是希望你们看一看可以称为中国的缩影的河南省，我们聚焦在这个市场上，从1992年5月22日到现在，用了将近26年的时间，借助中国城镇化发展的大的背景，我们在那个地方做了什么，获得了什么。

我想借此机会再强调一点，我们这个公司可能在资本市场，在香港面对所有投资者的时候，我们可能一直还是处在第三梯队，等我们再有一两年过一千亿的时候，其他大巨头已经直逼一万亿了，因为我们只在一个省，在规模上很难与前五大地产商相比较。我们这样的商业模式，它的意义是什么？对于投资者来讲，传递一个概念，这种商业模式最终赢得了什么？我们不能说赢得了河南省一亿老百姓的认同，但是至少赢得了十分之一人口将近一千万人的认可，我们希望再用十年或者更多一点的时间，我们的直接消费者超过一千万人。

前段时间我在一个论坛上讲商道，商道是什么？所谓商道，就是赢取民心。香港过去三十年，无论你是经商的还是从政的，谁在香港市场赢得了700万老百姓的民心，才能立足，才能持续的存在，一旦失去民心就没有立足之地。

现在我们的客户群已经超过100万了，算上全省几百万球迷（建业足球是中国唯一94年坚持到现在没有更换过名字和赞助商的球队），我们这个品牌在一个范围内已经开始赢得了尊重，我们希望用我们自己继续的努力，能够赢得越来越多老百姓对我们的认同和尊重。在这个基础上，我们能持续的存在和发展下去，这就是我说的这种商业模式存在的意义，在于聚焦在一个市场赢得庞大的客户群的认同和尊重，从而使你的产品反过来给客户带来了价值。

我们大约在2002年开始走出郑州，向全省其它城市进行扩张的时候，我们喊出来了一个我们的使命，叫“让河南人民都住上好房子”，我们从2015年开始战略转型，到今年这个转型已经经历了三年时间，我们转型就是要从一个开发商向新型生活方式服务商转型，不光是盖房子，所有的新型生活方式，有什么新的需求，我们尽可能多的去满足。让“河南人民都住上好房子”到“让河南人民都过上好生活”，这是我们一个服务的升级，也是一个组织文化的升级。所以我特别希望香港媒体界的朋友能够继续关注我们这样一个企业，关注我们这样一个聚焦在区域发展的企业的商业模式最终的结果会是怎么样的。

感谢大家在过去这么多年对我们的关注和支持，以及对我们的包容和呵护，因为媒体朋友从来没有在媒体上对建业有过消极的评论，我们的发展速度并不是特别快，但是回过头来看过去的10年，我们10年前在百强企业里面，这十年下来到今天依然还在百强企业名单里面的，大约有30多家，幸运的是我们是其中之一，我们希望十年之前我们在百强企业里面，今天在百强企业里面，十年之后我们依然是中国房地产行业的百强企业，希望给媒体朋友们不断地交上一份满意的答卷，再次感谢大家。

本文为胡葆森于建业地产股份有限公司2017年全年业绩记者招待会发言实录。