快头条 | 林中：我看2018年市场与行业的变化

林中 2018年大家都比较关注这个行业的变化，2018年将是调控到最好条件的一年，我们认为市场比较温和和平稳。从2018年市场展望来看，大家比较关注货币环境。从货币环境来看，行政政策2018年相对稳定，调控不会放松，目标不动摇，但是也不会大的加码。

局部城市过热会增加一点，局部城市可能已经回落，会稍微放松一点。但是大的政策方向应该是不放松不动摇的，所以行政政策这块大家就觉得非常可预期，都在预期范围内。

对行业的影响比较大的大概是货币环境，从货币环境来看，第一是去杠杆，因为从国家整个战略来看金融去杠杆，防止金融风险是未来两三年内都会持续的动作。去杠杆就会加速行业整合。

第二是融资成本会有一定幅度的上升，资金收紧以后融资成本会上升，但是融资成本对大型企业来说上升幅度可控。

第三是强监管，大型企业都非常重视规避风险的工作。

第四是在金融资源紧张的时候，资源其实在往大企业倾斜，这一两年大企业获得了取巨大的整合优势。财务稳健，中大型企业在这一年占据了优势。

从政策来看，十九大开完以后，包括最近的两会，其实对房地产中长期的政策已经非常明确，就是房住不愁，住有所居，以及多渠道保障，租购并举的制度，以及陆陆续续会推出的长效机制，这些东西都让行业的中长期趋势非常明显，这个行业在中长期来看一定是平稳健康的增长。

我们看得很清楚，这一轮调控带来的影响可能会短期造成困扰，但是中长期已经明朗化，调控的长期化和常态化促使这个行业能实现平稳健康的发展。

但是限价调控带来市场价格信号的扭曲、库存扭曲、供求关系的扭曲，要让大家通过迷雾看清楚市场的真实情况，或者看清未来两三年的难度在加大。

对于长期在这个行业耕耘的企业而言，对于行业中长期非常看好的企业而言，我认为旭辉会站在“后天”看“明天”，我们对明天非常有信心。

这一轮的调控方式稳定房价的成效非常显著，也证明了政府的执行力和效率非常高。这一轮的调控打破了过去短周期的波动，过去十几年，每三年一次的起落，可能在未来就不复出现，可能房价会相对平稳增长，并且会相对减少起、落，既不大起也不大落。

我们认为2018、2019年市场风险可控，短期的市场波动不是太敏感，因为每个城市不一样，我们现在对70个大中型城市的指数已经开始在弱化它行业的指数，我们现在更多的是看城市周期的变化。

因为平均数都不一样，趋势线在未来中国没有涨和跌的概念，因为有的地方在涨，有的地方在跌，我们会弱化平均数对于我们投资的指导，我们越来越看重的是城市，研究每个城市发展的变化和周期。

旭辉在2017年开始制定第二个五年的发展战略，我们有五六个目标，最重要的目标是希望到时候成为全国Top8，综合开发的运营商。

第二个五年战略，我们首先要实现持续稳健有质量的增长，稳健、有质量，要有财务质量，还要有产品和服务的品质，旭辉在规模不断增长的时候，内部考核指标最重要的还是产品的品质。

第三是坚固规模和利润，财务稳健不止是规模增长，更主要是要实现利润增长，所以旭辉未来的利润能保持40%-50%的复合增长，在规模上会增长更快，未来会保持50%以上的复合规模增长率，确保品质并保持销售规模和增速处于行业领先水平。因为旭辉现在处于Top15，我们要进入Top8，我们测算过未来维持在50%的复合增长。

第四是进入行业Top8，完成全国化的行业布局，以及成为一个品牌的综合开发运营商。

第五，旭辉在实施房地产+的战略，发挥主业平台和资源的优势，在社区服务、长租公寓、住改产业化、教育、地产金融、资产证券化方面，我们会开展一些新的业务。

在大战略下，2018年有几个落地的战略举措，第一是加强收购，成为市场的整合者。第二是加大全国纵深市场布局，加大在粤港澳的投资力度，以及加大在长三角的渗透度，长三角我们有优势，渗透率可以更高。第三是提高产品的议价能力，未来在平稳增长的时候，产品力以及产品议价能力非常重要。第四是完善旭辉的人才供应链，希望越来越多的干部都是我们自身培养和提拔的，来满足我们未来几年新进城市的需求。第五是增强房地产+的业务和旭辉主营业务的战略协同增效。

在这个举措下大家都比较关注2018年的投资，2018年的投资旭辉坚持五点，第一是投资指引，扩土储、增权益、调结构、扩纵深。

土储在2018年是有机会的，所以旭辉希望增加土储，保持未来作为大企业跨越周期的能力。

增权益，我们今年会增加权益比例。调结构主要是调区域结构和产品结构，区域结构使我们未来发展更均衡，风险更分散，抗风险的周期能力会更强。

扩纵深，就是扩全国布局纵深以及市场纵深，所以旭辉在2018年会扩强的三四线城市。

第二，投资重点。重点还是在低价回落的城市，重点是放在二三线城市。

第三，从投资节奏来看，我们要把握行业周期，行业周期在弱化，我们特别关注金融的周期以及城市周期带来的不同城市的投资节奏。

第四，轮动融资，我们内部在讲每天都有买地的机会，城市多，广撒网概率就大。

第五是坚持投资原则，坚持旭辉的不错、不贵、不漏，地买错了对旭辉来说就是最大的灾难。旭辉过去几年，从上市以来特别是2016、2017年地价比较高的时候，旭辉坚持这个原则的时候成功避开很多城市的高价地，2016年我们不在一线城市和热点二线城市拿地，2017年我们又避开比较热的二线城市和三线城市拿高价地。

大家可以陆陆续续看到2016年拿的高价地开不出来，所以坚持逆周期，地太热我们就少买，地太冷我们就会多买一点，这是我们2018年的投资策略。

本文为林中3月14日于旭辉控股（集团）有限公司香港年度业绩发布会发言，未经本人审阅。