地产私募基金：蜕变主动管理人

戴俊凯 进入2018年，在一线甚至二线城市，房地产已经步入存量时代，建造开发已不是行业发展主题，而如何做好管理运营、提升物业价值才是房地产行业的发展方向。对于地产私募基金而言，转型是重要趋势之一——从传统的地产基金管理人的融资角色，向具有综合管理能力的不动产金融服务商的角色转型。

贯穿“融资、投资、管理、退出”地产金融全产业链的房地产金融服务商，是能够在未来中国房地产行业大施拳脚的弄潮儿。

一方面，目前全国的楼市调控政策全面升级，除了限购、限贷、限售外，在土地拍卖环节，要求开发商自持物业比例很高，基本达到50%以上。在这种背景下，很多开发商，包括房地产基金公司都面临着转型，都要培养自己的主动管理能力。因为是自持物业，只有培养好管理能力，才能提升自持物业价值，才能赚到更多收益。

另一方面，租购并举的住房制度背景下，北京、上海、深圳等一线城市鼓励长租公寓，鼓励商务办公室发展，而长租公寓、商务办公室这些都是自持物业，都要求持有方有较强的管理能力。开发商、房地产私募基金均面临着转型。

新加坡凯德集团就是一个值得学习的标杆，凯德集团打造了一个集融资、投资、管理、退出四环节于一体的产业链，既有开发建设，又有运营管理，并可以通过REITs退出。

未来愈加关注房地产品质本身，无论是住宅还是商业地产，在城市更新改造、存量物业提升上都存在许多机遇，尤其是在一线城市、1.5线城市，这些城市的长租公寓、写字楼、社区商业等业态的更新改造市场空间巨大。从国际经验来看，美国曼哈顿地区近几十年都是存量物业进行不断地更新改造。按照建筑密度来算，上海还有很大的更新改造空间。

城市更新，存量物业的升级改造，老厂房、旧写字楼、老式商业、公寓、酒店都有可能，目的是把现有的存量资产提升价值、盘活更新，这就更加考量基金管理方的管理能力、运营能力和退出能力。

而对房地产私募基金来说，在拿下某个项目后，通过升级改造，日常运营依靠租金产生收益，最终还是要考虑退出问题。房地产私募基金通常设有时间年限，作为封闭型基金，时限一般三到十年。有没有退出渠道，能否实现成功退出，非常考验一家基金公司的整体操盘能力。

再说中国的类REITS

在国外，房地产基金退出通常通过REITs实现。REITs是一种通过发行股份或受益凭证的方式来汇集特定多数投资人的资金，由专门的托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产相关投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

能产生稳定现金流的资产都可以做资产证券化，都能做成标准化产品，甚至到交易所挂牌，供各类机构持有、交易。目前相关税务规则、工商条例等制度还在完善中，国内也已经有许多类REITs的创新和尝试，未来的大方向应该是股权REITs。

在国内房地产市场由增量转为存量市场的背景下，REITs的推出有其必要性和急迫性：能缓解信贷风险，降低房地产企业杠杆；改变和提升房地产企业的盈利模式，并有利于社会资产的多元化配置。

我们看到，在北京、上海、深圳这些一线城市，大宗物业交易是非常活跃的，很多大型公司愿意购买物业，作为公司总部，这是因为看好了未来资产的保值升值。但像上海这样的一线城市，资产贵，租金收益率比较低，资本化率仅为3%-4%，很难做成好的资产证券化产品。

因此，在一线城市，基金投资的方向还是瞄向城市更新改造的项目，寻找具有潜力的物业，通过升级改造、运营管理，提升物业价值，提高租金收益。这样不管是自有资金，还是基金模式，最后就能更好地证券化处理，顺利地退出。

而在二三线城市，大宗物业交易量就比较少，资产较便宜，租金收益比就较高，反而市场上做成资产证券化的产品比较多。

戴俊凯 景城置业总裁