西九龙将改变香港写字楼市场格局

纪言迅 在最新的香港财政预算案中，西九高铁站所属地块已经挂账。该地块将建设大量甲级写字楼，面积相当于区内现有存量的两倍以上。随着西九龙高铁站在年内开通，短期内供应的激增将对西九龙写字楼市场造成巨大影响，长远看将波及整个尖沙咀地区乃至香港其他商圈。

西九高铁站上盖项目规模宏大，总建筑面积约为29万平方米，其中九成——即约26万平方米将作为写字楼面积。连同附近环球贸易广场现有的22万平方米，西九龙顿时从一个只有一栋写字楼的区域蜕变成距中环一站之遥的新兴黄金商圈。

从建筑面积看，以上总共48万平方米是鲗鱼涌港岛东中心的三倍之多。如果再算上一站之外的奥运站的17万平方米，该新商圈可比肩太古坊的办公区。

这意味着又一新的办公区即将问世，与中环一水之隔又多一个非核心区域可供选择，从地理上对港岛东等类似办公区构成直接竞争。

当然，与西九龙相比，港岛东具有租金优势，其优质写字楼租金比中环低约100港元，而环球贸易广场的租金目前只比中环低约40港元。不过，预计大量新增供应将使这种差距缩小。

话虽如此，发展一个新商圈需要的不单是周密计划。打造营商环境也需要时间，这是西九龙现阶段的短板。

有利一面在于西九龙高铁站和高铁线路本身。鉴于距深圳金融中心福田中央商务区仅20分钟车程，有意进入香港金融市场的内地企业有潜在的落地需求。交通改善后，大湾区高科技产业优势与香港金融实力之间将形成联动。西九龙正处于门户位置，这一优势是港岛东或香港其他非核心区域都无法匹敌的。对于新增的写字楼供应，如果摒弃非核心区域的视角，以潜在的下一个中央商务区看待，或许租金差异就变得合乎情理了。

别忘了，西九龙未来几年还将上演一幕接一幕的巨变，不仅将变成新兴商业中心，而且还将成为世界级的艺术胜地和休闲场所。西九文化区的剧院、博物馆及公园将随同高铁站项目陆续落成。届时，西九龙的标志性建筑和美丽景观必将让本地居民和游客趋之若鹜。

我们也期望这一计划中的过程随着时间的推移，能够与尖沙咀的写字楼、酒店和餐馆产生协同效应。但是，西九龙最终将如何发展，实际上取决于规划部门、开发商以及商界如何通力合作，营造适当的房地产组合。无论如何，西九龙对写字楼市场的潜在影响不容小觑。

纪言迅 莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管，观点地产网专栏作者